Les « Assises du Foncier » : les enjeux du sol pour la construction de logements sociaux

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L’Union Sociale pour l’Habitat (USH), porte-parole du mouvement Hlm en France, a confié à CMI l’organisation des « Assises du Foncier », un cycle d’ateliers et de séminaires visant à mutualiser les réflexions des professionnels du logement social et abordable, du foncier, et de l’aménagement. A terme, ces Assises aboutiront à un ensemble de préconisations à destination des pouvoirs publics et acteurs publics locaux, pour la mobilisation du foncier en faveur du logement abordable.

Mais pourquoi le foncier revêt-il un intérêt stratégique pour la production de logement en France ?

Le mal-logement demeure une problématique majeure en France. La construction de logements ne parvient pas à absorber une demande croissante, en particulier dans les métropoles et dans certains territoires au marché immobilier tendu. Cette urgence se concentre plus particulièrement sur le public éligible au logement social, et ses franges les plus précaires. 2020 a été marquée par un rythme de construction en-deçà des besoins de la population, avec 87 300 logements sociaux agréés sur la période[1]. Parmi les difficultés rencontrées, outre la crise sanitaire et les changements d’exécutifs locaux, il faut remonter la chaîne de valeur de l’immobilier et s’intéresser à la difficulté d’accès au foncier des bailleurs sociaux pour la construction de nouveaux logements.

Quel poids du foncier ?

Les terrains, qu’ils soient bâtis ou non, représentent la matière première essentielle à la sortie de terre de nouveaux logements. Si le sol n’apparaît pas de prime abord comme une ressource limitée, il s’agit pourtant d’une denrée rare, en particulier du fait de la prise en compte croissante de la lutte contre l’artificialisation des sols, traduite dans les mesures du projet de Loi Climat (découlant de la Convention Citoyenne pour le Climat) qui inscrit concrètement à moyen terme l’objectif de Zéro Artificialisation Nette (ZAN).

En parallèle, la pression sur les sols dans les territoires au marché tendu se fait de plus en plus forte : depuis des décennies, la part du foncier n’a de cesse d’augmenter dans le prix total d’un logement, pour atteindre parfois 30 % du coût total, pour les maisons comme pour les appartements. L’application concrète de la loi de l’offre et de la demande peut avoir des effets retors : comment loger les populations aux revenus modestes, pour beaucoup « travailleurs clés », dans les territoires dont le sol est trop cher ?

Quel est le problème pour les organismes de logement social ?

Les difficultés sont multiples : les terrains coûtent de plus en plus cher à acquérir et à aménager ; les prix et loyers de sortie pratiqués par les organismes Hlm, encadrés par la loi, ne peuvent pas dépasser un certain seuil ; la concurrence avec les acteurs privés est vive ; les propriétaires, notamment privés, recherchent une maximisation de la valorisation de leur terrain…

Sans participation active de la collectivité ou d’une foncière publique aidant à équilibrer les opérations, les bailleurs ne bénéficieraient que de foncier dit « résiduel », parfois mal situé et desservi.

Que faire ?

L’état de la concurrence locale pour l’accès au foncier, la volonté politique locale, l’ingénierie et les ressources allouées par les collectivités pour la mise en œuvre d’une action foncière stratégique, ou encore la bonne connaissance du marché local sont des éléments déterminants pour l’accès à un foncier abordable. Les solutions envisagées mobilisent un grand panel d’acteurs, publics mais aussi privés. Cette action peut agir à différents niveaux ; ainsi, plusieurs collectivités suivent le référentiel des prix fonciers sur leur territoire, et mènent en parallèle une politique de préemption active, afin de se constituer des réserves foncières et de freiner la hausse du niveau moyen des charges foncières. D’autres initiatives voient le jour, comme la signature de « chartes communes-promoteurs » entre collectivité et opérateurs, ou encore le développement d’offices fonciers solidaires, qui visent à « effacer » le coût du foncier pour les propriétaires accédants. La multiplication des leviers d’intervention apparaît nécessaire face au nombre de facteurs et acteurs influant le marché du foncier.

Les travaux de ces Assises ont vocation à proposer un cadre stratégique adapté aux enjeux de l’accès au foncier pour les organismes Hlm afin de répondre aux objectifs ambitieux de production de logement abordable. CMI est fier d’accompagner l’USH et les participants dans leurs réflexions stratégiques.

[1] https://www.union-habitat.org/actualites/87-300-agrements-en-2020-un-resultat-dramatique